Dispositif Jeanbrun
Le nouveau statut du bailleur privé en 2026
Dispositif Jeanbrun 2026 : le statut du bailleur privé expliqué
La loi Jeanbrun instaure un statut du bailleur privé fondé sur l'amortissement du bien locatif neuf. Ce mécanisme permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition sur les revenus fonciers. Le taux d'amortissement varie de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer choisi.
Contrairement au Pinel, il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt directe. Il s'agit d'un mécanisme structurel d'optimisation fiscale inscrit dans une logique patrimoniale de long terme. Le dispositif Jeanbrun 2026 s'inscrit dans le plan Relance Logement annoncé en janvier 2026 pour répondre à la crise du logement locatif.
Il s'adresse principalement aux investisseurs souhaitant optimiser durablement leur pression fiscale. Son efficacité est réellement pertinente à partir d'une tranche marginale d'imposition de 30% : plus la TMI est haute, plus l'économie d'impôt est importante. À 11%, le dispositif reste plus avantageux qu'une location nue classique, sans être décisif.
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Fonctionnement du dispositif Jeanbrun et contexte
Pourquoi ce nouveau statut de bailleur privé ?
La France fait face à un déficit structurel de plus de 500 000 logements (FPI France, 2026). Les acquisitions d'investisseurs particuliers ont chuté de 41% au premier trimestre 2025. Le gouvernement a lancé le plan Relance Logement le 23 janvier 2026 avec un objectif de 400 000 logements construits par an d'ici 2030.
Vincent Jeanbrun, rapporteur du texte, a porté ce nouveau dispositif au Parlement pour relancer l'investissement locatif privé et développer l'offre locative disponible. Ces investisseurs immobiliers bénéficient désormais d'un régime fiscal dédié. La loi Jeanbrun succède au Pinel, arrivé à expiration fin 2024, avec une mécanique différente.
Le saviez-vous ? Le déficit de logements en France dépasse 500 000 unités selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI France, 2026). Le plan Relance Logement vise 400 000 constructions annuelles d'ici 2030.
La mécanique de l'amortissement fiscal
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire un amortissement annuel sur les revenus fonciers du bailleur. La base amortissable correspond à 80% du prix d'acquisition TTC, hors quote-part de terrain non amortissable.
Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer choisi par l'investisseur :
- Location intermédiaire : 3,5% par an, plafonné à 8 000 euros annuels
- Location sociale : 4,5% par an, plafonné à 10 000 euros annuels
- Location très sociale : 5,5% par an, plafonné à 12 000 euros annuels
Formule de calcul : (Prix d'achat x 80%) x taux choisi. Le principe de cet amortissement Jeanbrun est simple : la déduction s'impute d'abord sur les revenus fonciers. En cas de déficit résiduel, il est reportable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (article 31 du CGI). L'amortissement court sur toute la durée de l'engagement locatif.
Les textes en vigueur : article 47 de la loi de finances 2026
Le régime est codifié à l'article 31, I, 1°, i) et j) du Code général des impôts. Il est issu de l'article 47 de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), publiée au Journal Officiel le 20 février. Le cadre légal s'appuie aussi sur les articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI.
Le régime fiscal est applicable aux acquisitions signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Retrouvez le détail de ces évolutions législatives Jeanbrun dans notre actualité dédiée.
Avantages fiscaux et taux d'amortissement
Les 3 stratégies de location et leurs taux
Le dispositif Jeanbrun 2026 laisse à l'investisseur le libre choix de son niveau de location, en contrepartie d'un taux d'amortissement croissant. Ce régime propose trois options de location.
La location intermédiaire applique un taux de 3,5% sur la base amortissable. Elle correspond aux plafonds de loyer les plus élevés. L'amortissement annuel est plafonné à 8 000 euros.
La location à loyer social applique un taux de 4,5%, avec un plafond annuel de 10 000 euros. Ce logement social cible les ménages aux revenus modérés.
La location très sociale applique le taux maximum de 5,5% et permet d'atteindre jusqu'à 12 000 euros d'amortissement annuel.
La réduction d'impôt effective se calcule en multipliant l'amortissement par le taux global de taxation (TMI + prélèvements sociaux à 17,2%). À la tranche à 30%, chaque euro d'amortissement génère 0,47 euro d'économie fiscale. À la tranche à 45%, ce ratio monte à 0,62 euro.
Après neuf ans d'engagement locatif, l'amortissement est réintégré dans le prix de vente pour le calcul de la taxe sur la plus-value immobilière.
Conseil d'expert L'économie annuelle maximale atteint 7 464 euros (TMI 45%, loyer très social). Sur 9 ans, le gain fiscal théorique peut atteindre 67 176 euros - un levier décisif pour les hauts revenus fonciers existants.
Plafonds des loyers praticables selon les zones
Les plafonds de loyers varient selon la zone géographique du bien et la stratégie de location choisie. Un coefficient de surface est appliqué pour calculer le loyer mensuel maximal autorisé.
Ces barèmes sont issus de la loi de finances 2026. Ils seront actualisés annuellement par arrêté ministériel.
Tableau d'économie d'impôts selon la TMI
Le tableau ci-dessous présente les économies fiscales théoriques maximales selon votre tranche marginale d'imposition et la stratégie de location retenue.
Conditions d'accès et logements éligibles
Conditions pour les logements neufs
Le dispositif Jeanbrun vise les investisseurs qui achètent un logement neuf sur l'ensemble du territoire national, sans zonage géographique. Les critères d'accès et conditions d'éligibilité sont identiques dans toutes les régions. Ce mécanisme d'amortissement fiscal concerne tous les achats réalisés entre 2026 et 2028.
L'engagement de location est de 9 ans minimum. Le bailleur doit louer dans le respect des plafonds de loyers (hors charges) de la stratégie choisie. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble.
L'acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (signature chez le notaire). L'amortissement est calculé au prorata temporis à compter du premier jour du mois d'achèvement.
Les critères d'accès incluent le respect des plafonds de ressources des locataires. Le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du bailleur-investisseur.
Le non-respect de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux.
| Intermédiaire | Social | Très Social | |
|---|---|---|---|
| Taux d'amortissement | 3,5% | 4,5% | 5,5% |
| Plafond annuel | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien avec travaux
L'application du dispositif aux logements anciens est possible mais soumise à des conditions d'éligibilité plus contraignantes.
Conditions pour les logements anciens :
- Travaux représentant au moins 30% du prix d'achat (équivalent au prix d'acquisition hors foncier)
- DPE classé A ou B après rénovation énergétique : la performance énergétique exigée est élevée - contrairement au neuf où la RE2020 la garantit d'emblée
- Taux d'amortissement réduit : entre 3% et 4%, contre 3,5% à 5,5% pour le neuf - un avantage structurel du neuf à ne pas négliger
- Plafonds de loyers et de ressources identiques à ceux du neuf
| Neuf | Ancien avec travaux | |
|---|---|---|
| Taux d'amortissement | 3,5% - 5,5% | 3% - 4% |
| Condition DPE | Non requise | DPE A ou B post-travaux |
| Montant des travaux | - | Au moins 30% du prix d'achat |
| Plafond annuel max | 12 000 € | 8 000 € |
En pratique, les conditions pour l'ancien avec travaux restent très restrictives. La rénovation doit à la fois améliorer la valeur du bien et satisfaire les exigences DPE. L'ancien reste pertinent uniquement dans les secteurs tendus où le montant des travaux est parfaitement maîtrisé et la valeur patrimoniale clairement justifiée.
Plafonds de ressources des locataires
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, vous devez louer à un locataire dont les ressources annuelles ne dépassent pas les plafonds fixés par arrêté ministériel. Ces plafonds sont alignés sur ceux du Pinel.
Le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du bailleur-investisseur. Le bien ne peut pas constituer sa résidence principale au sens fiscal.
Jeanbrun vs Pinel et LMNP : les différences clés
Tableau comparatif Jeanbrun / Pinel / LMNP
Un investisseur qui compare le dispositif Jeanbrun aux autres régimes disponibles doit mesurer les différences sur 8 critères clés. Ce tableau vous permet d'évaluer quelle option correspond à votre profil.
Le dispositif Pinel est arrivé à expiration fin 2024. Il ne peut plus être utilisé pour de nouveaux investissements immobiliers. Le dispositif Jeanbrun le remplace : contrairement à la réduction d'impôt directe de la loi Pinel, l'amortissement agit sur les revenus fonciers imposables.
Pour les TMI élevées avec des revenus fonciers existants, le dispositif fiscal Jeanbrun est plus puissant que le Pinel ne l'était. Le LMNP conserve l'avantage du cashflow : des loyers libres supérieurs de 15 à 40% aux plafonds Jeanbrun.
Quelle stratégie selon votre profil fiscal ?
Le choix entre le statut du bailleur privé et le LMNP dépend de votre tranche marginale d'imposition et de votre objectif patrimonial. Trois profils types permettent de cadrer la décision.
TMI 30% et au-delà avec revenus fonciers existants : le Jeanbrun est optimal. L'amortissement neutralise les revenus fonciers les plus taxés (TMI + prélèvements sociaux à 17,2%). À la tranche à 45%, chaque euro d'amortissement génère 0,62 euro d'économie sur l'impôt dû. L'engagement locatif de 9 ans est ainsi pleinement justifié.
Investisseur orienté cashflow : le LMNP reste préférable sur le marché locatif libre. Les loyers libres (15 à 40% supérieurs) offrent une meilleure rentabilité brute. La fiscalité meublée est avantageuse pour les contribuables moins fiscalisés.
Primo-investisseur : tous les logements collectifs neufs sont éligibles sur tout le territoire. Il n'y a pas de zonage obligatoire pour investir - mais le zonage détermine les plafonds de loyers applicables selon la localisation du bien.
Calculer et déclarer son investissement Jeanbrun
Exemple de calcul étape par étape (Chartres, T2 53 m²)
Exemple : un T2 de 53 m² avec une loggia de 18 m² pour 220 000 euros, situé à Chartres en zone B1.
Rappel des plafonds de loyers au m² en zone B1 :
- Intermédiaire : 11,80 €/m²
- Social : 9,13 €/m²
- Très social : 7,11 €/m²
Étape 1 : Calcul du loyer
Formule de calcul du loyer :
- Surface retenue (S) = surface habitable + surface annexe pondérée
- Surface annexe pondérée = surface extérieure / 2, plafonnée à 8 m²
- Coefficient de surface = 0,7 + 19 / S (arrondi à deux décimales et plafonné à 1,20)
- Loyer mensuel maximal = Surface retenue x plafond de loyer par zone x coefficient de surface
Applications mathématiques à l'exemple :
- 53 m² habitable + Loggia 18 m² = 9 m² de surface annexe - plafonnée à 8 m²
- Surface retenue S = 61 m²
- Coefficient = 0,7 + 19 / 61 = 1,011 - arrondi 1,01
| Loyers potentiels selon la stratégie choisie | Intermédiaire | Loyer Social | Loyer Très Social |
|---|---|---|---|
| Loyer m² plafonné du lot | 11,80 €/m² | 9,13 €/m² | 7,11 €/m² |
| Loyer mensuel | 727,00 € | 562,50 € | 438,05 € |
| Loyer annuel | 8 724,00 € | 6 750,00 € | 5 256,60 € |
Étape 2 : Calcul de l'amortissement
La part du foncier est évaluée forfaitairement à 20% et n'est pas amortissable.
- Base amortissable = Prix du bien x 80% = 220 000 € x 0,8 = 176 000 €
- Intermédiaire : 176 000 x 3,5% = 6 160 €/an
- Social : 176 000 x 4,5% = 7 920 €/an
- Très Social : 176 000 x 5,5% = 9 680 €/an
Étape 3 : Calcul de la fiscalité
L'amortissement s'ajoute aux charges déductibles (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d'emprunt, assurance, etc.) pour neutraliser la taxation sur les loyers perçus.
| Logement Intermédiaire | Logement Social | Logement Très social | |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 8 724,00 € | 6 750,00 € | 5 256,60 € |
| Amortissement | 6 160 € | 7 920 € | 9 680 € |
| Charges déductibles (~20% du loyer) | 1 744,80 € | 1 350,00 € | 1 051,32 € |
| Loyer restant taxable | 819,20 € | 0 € | 0 € |
| Crédit d'amortissement reportable sur revenu global | 0 € | 2 520,00 € | 5 475,00 € |
L'amortissement vient en priorité réduire les revenus fonciers imposables. En cas de déficit résiduel, il est imputé sur le revenu global dans les limites prévues par la législation fiscale.
Situation d'un contribuable percevant 50 000 euros de revenus d'activité, 6 000 euros de revenus fonciers existants, à une TMI de 30% :
| Éléments annuels | Situation actuelle | Bailleur Privé Intermédiaire | Bailleur Privé Social | Bailleur Privé Très social |
|---|---|---|---|---|
| Revenus d'activité | 50 000 € | 50 000 € | 50 000 € | 50 000 € |
| Revenus fonciers existants | 6 000 € | 6 000 € | 6 000 € | 6 000 € |
| Loyers du nouvel appartement | - | 8 724 € | 6 750 € | 5 257 € |
| Total loyers perçus | 6 000 € | 14 724 € | 12 750 € | 11 257 € |
| Amortissement du dispositif | 0 € | -6 160 € | -7 920 € | -9 680 € |
| Revenus fonciers imposables | 6 000 € | 8 564 € | 4 830 € | 1 577 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 30%) | 8 165 € | 8 165 € | 8 165 € | 8 165 € |
| Imposition des revenus fonciers (TMI 30% + PS 17,2%) | 2 832 € | 4 042 € | 2 280 € | 744 € |
| Impôts à payer | 10 997 € | 12 207 € | 10 445 € | 8 909 € |
| Revenus nets après impôts | 45 003 € | 52 517 € | 52 305 € | 52 348 € |
| Gain annuel de l'opération | - | +7 514 € de gain annuel | +7 302 € | +7 345 € |
Les trois stratégies d'amortissement aboutissent à des résultats nets proches. La qualité du locataire, la pression locative du secteur et la tension du marché local deviennent les critères déterminants. Estimez le gain réel pour votre profil via notre simulateur Jeanbrun 2026.
Comment déclarer son investissement Jeanbrun aux impôts ?
La procédure propose 4 étapes sur le formulaire 2044 (revenus fonciers). La durée de conservation des justificatifs est de 10 ans. L'engagement de location nue doit être respecté pour maintenir le droit à déduction de l'impôt :
- Recenser les loyers perçus dans la case revenus bruts fonciers
- Déduire l'amortissement dans les charges déductibles, avec mention de la base et du taux
- Calculer le résultat foncier : positif, il s'ajoute à la base imposable du revenu global. Négatif, passer à l'étape 4
- Imputer le déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (article 31 du CGI)
Au-delà de 10 700 euros, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Décrets, BOFiP et évolutions à suivre
Trois points réglementaires sont à surveiller pour l'application du dispositif Jeanbrun :
- Arrêtés annuels de mise à jour des plafonds de loyers (2027 et 2028)
- Évolutions législatives liées au LLI (logement locatif intermédiaire) et aux règles de cumul
Le régime est applicable depuis le 21 février 2026, au lendemain de la publication de la loi de finances 2026 au Journal Officiel.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé désigne le régime fiscal créé par la loi Jeanbrun 2026. Il permet à un investisseur de déduire un amortissement annuel sur ses revenus fonciers, en échange d'un engagement de location à loyer plafonné pendant 9 ans minimum. À ce titre, il constitue l'instrument principal de la politique de relance du logement.
Quelle différence entre la loi Jeanbrun et le plan Relance logement ?
Le plan Relance Logement est l'initiative gouvernementale lancée en janvier 2026 pour soutenir la construction. La loi Jeanbrun en est l'instrument fiscal direct. Elle traduit en mesure concrète l'objectif de 400 000 nouveaux logements par an d'ici 2030 (gouvernement, janvier 2026).
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Tous les logements collectifs neufs en France sont éligibles, sans zonage. Les logements anciens le sont sous conditions : travaux >= 30% du prix d'acquisition et DPE A ou B après travaux. L'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
La loi Jeanbrun remplace-t-elle officiellement le Pinel ?
Non officiellement mais de facto. La loi Pinel a cessé le 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun lui succède avec une mécanique différente : amortissement vs réduction d'impôt directe. La loi Jeanbrun est aujourd'hui le principal régime fiscal dans le logement neuf.
Le dispositif s'applique-t-il aux locations meublées ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé à la location nue (non meublée). Les logements en location meublée relèvent du régime LMNP ou LMP, qui disposent de leur propre cadre fiscal. Les deux régimes ne sont pas cumulables sur un même bien.
Peut-on investir via une SCI avec le dispositif Jeanbrun ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et non à l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé déclare sa quote-part d'amortissement proportionnellement à sa participation dans la société. La SCI à l'IS est exclue du dispositif.
Comment déclarer son investissement Jeanbrun aux impôts ?
La déclaration s'effectue sur le formulaire 2044 (revenus fonciers). L'amortissement est déduit des revenus bruts pour réduire l'impôt dû. En cas de déficit, le report sur le revenu global est possible jusqu'à 10 700 euros par an (article 31 du CGI). Au-delà, le déficit s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La résidence déclarée du locataire doit correspondre au bien loué.
